东莞,别卖地了!

东莞,别卖地了!

东莞,别卖地了!

东莞的滨海湾新区,突然调规,一宗商业金融用地,调整成了2宗居住用地+教育用地。

一宗A05-01地块,占地约3.5万平,容积率3.5,建面约12.3万平。

一宗A05-04地块,占地约2.6万平,容积率3.2,建面约8.3万平。

两宗地,合计占地约6.1万平,建面约20.6万平。

比滨海润府的住宅体量都大了。

目前,滨海润府可售货量70余套,快要清盘了,现在调出了两宗宅地,摆明了要拍卖。

按照当下改善住宅为主,以120平计算,起码在滨海湾新区新增1700套。

这至少够消化两三年了。

1

东莞今年拍卖了2宗商住地,都流拍了。
第一宗龙湾宅地。
今年5月20日,万江龙湾商住地挂牌,占地约3.7万平,建面约10.42万平,一线江景地块。
比保利鹭湾3.1万平的占地,还要大一点。
但,龙湾新房挺内卷了,除了保利鹭湾,还有一座建面超80万平的世纪水岸。
这块地,能让龙湾新房继续恶化。
幸亏流拍了。
第二宗凤岗天堂围别墅用地。
今年11月8日,东莞再次上线了一宗宅地,位于凤岗。
该地块,为R1一类居住用地,占地约4.4万平,容积率为1.1,建面约4.8万平,作为别墅用地,拥有一线湖景(天堂围水库)。
东莞,别卖地了!
当时有专家说,这块地要被疯抢,观哥就笑了。
要知道,凤岗是东莞新房的重灾区,有大运万科城、鸿荣源熙园山院、保利招商锦上、三正鹏程上花园、世城悦湖花园、嘉辉豪庭、怡好相伴里等小区。
库存积压太严重,就算别墅也不太好卖了。
最终流拍了。
今年,东莞还剩塘厦两宗人才房用地及常平一宗商住地。
塘厦人才房用地没啥好说的。
常平挂出一宗商住地,就有点莫名其妙了。
常平目前在售有卓越蔚蓝领秀、中央悦府、翔龙天地三期、星汇常一居等小区,存量新盘还不少。
真没必要拍地了。
否则又在增加新盘内卷了。

2

东莞新房,供过于求。
今年拍卖的三个地方,万江、凤岗、常平,都是房价内卷的地方。
还要拍地,不知道在搞啥。
从东莞全市的新房去化周期看,也还在高位了。
根据合富的数据显示,截止11月底,东莞一手住宅库存432万平,去化周期约11个月。
这么看不算高。
但,这是以近三个月的新房平均去化速度测算。
而9-11月,东莞新房网签约1.1万套,以月均3600余套去化来测算,基数畸高!
这是不准确的。
要知道今年9月前,东莞新房去化周期,都在20个月以上,个别月份30个月以上。
后面成交下降,去化周期又要到20个月以上了。
而且潜在供应也=还不少。
根据合富的数据显示,东莞一手住宅潜在供应483.4平,其中洋房潜在供应450.3万平。
就算东莞不卖地。
在售新盘的潜在供应,都够东莞卖一两年了。

3

不拍地,对稳楼市很重要。
一是有利于存量新盘的消化。
只要不卖地,大多只能消化存量新盘了,让供需尽快扭转,稳住新房的价格。
二是有利二手房的消化。
 
没有合适新房,就会分流一部分购买力,到二手房市场,促进二手流通和价格企稳。
三是有利地价的稳定。
现在拍地,简直是贱卖,对片区完全利空。
譬如,龙湾宅地起拍价1.4万
常平宅地起拍价6k……
这个价格,会打击楼市信心,也将加剧片区新盘内卷。
四是有利房价的稳定。
控制供应,也能体现稳房价决心。
东莞比不了广深,城市能级差远了,就别再乱增供应了。
2025年下或2026年,东莞楼市供需逆转了,真正复苏了,再考虑卖地。届时地价能更高了,开发商也敢拿了。
现在要忍一忍。
就算钱袋子没啥钱了,也要管住镇街,别动不动就去卖地了。
写在最后:近期有在东莞购买新盘的粉丝朋友,可以添加下方楼市观察主编—观哥微信,预约免费带看,免费咨询。
 
市面上99%以上的新盘,我们都有合作。除能拿到开发商当天最低折扣外,还能为粉丝申请自媒体额外折扣。
 
当下楼市选筹不容易,专业的事交给专业的人,东莞楼市观察团队,10年资深良心地产人,真正做到客观、专业!
 

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