2024.12.30
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作者 | 第一财经 郑娜
还没到西昌之前，在成都市场工作多年的旭辉建管西昌公司总经理徐一航对这座五线小城的认识还停留在邛海、烧烤、彝族和卫星发射基地。这也是不少人对西昌的认知。
事实上，这座依山傍水的五线小城，因充足的日照和依山傍水的自然风光早已闻名川内：每年平均气温17℃、冬日暖阳、彝族火把节、邛海泸山……西昌被誉为“小春城”。
这座人口总量不足百万、GDP700多亿元的城市，房价却颇为坚挺。早在2017年时，就荣登“全川第二贵”，仅次于成都，不少项目单价突破万元。伴随着全国性开发商的渐次入驻，西昌的地价、房价也在2018、2019年进入巅峰阶段。
随着行业进入深度调整期，西昌楼市也出现回落，但房价却仍表现坚挺。多位受访业内人士认为，与其他旅居城市吸引了大量外地投资客不同，西昌市场是一个需求充足的内生型市场，由于当地供需保持着较好的平衡，经济社会发展稳定，房地产市场也有望持续稳定。
房价破万
西昌是凉山彝族自治州的州府，海拔超过1500米，位于川西高原的安宁河平原腹地。不同于四川盆地常年的阴雨连绵，西昌全年约320天的日照，年平均温度17度，冬暖夏凉，是全国气温变化最小的城市之一。
过去，西昌在全国范围内的名气并不算太大。不过，仅仅凭借充足的日照，这里就吸引了足够多成都游客。这对成都人来说大概算得上是“刚需”。
“西昌都是‘避寒房’。一到冬天，成都连着两三个月没有太阳，很多年纪大的人身体受不了，他们就会选择到西昌避寒。”成都人小杨（化名）告诉记者，“我舅舅就在西昌买了房，每年11月左右和舅妈一起过去住，基本上到来年1月才回成都。”
在行业扩张期，需求充足的西昌逐渐进入开发商的视野中。2014年以前，西昌的房地产市场基本以本土企业为主，如东方浩远、世达等。但这些企业实则是跨界开发，其主营业务多为矿业、冶金等产业，地产业务的规模始终未实质性扩大。
2017年前后，陆续有外来品牌房企将视线瞄准了这片待开垦的热土，大型开发商开始扎推涌入西昌。先是万科在2017年时以文旅项目落子邛海畔，此后碧桂园、恒大、阳光城等全国性房企陆续进驻。
大量房企涌入，促使西昌的土地市场量价齐升。根据亿翰智库监测数据显示，2017年后，西昌土地市场呈现逐步上升的态势，2019年土地供应量为253万平方米，成交量达到175万平方米，2020年全年土地供应量为143万平方米，成交量达76万平方米。供求均位于近十年高位。
同期，地价也随着竞争的加剧逐步走高。上述机构统计显示，2015年之前，西昌的成交楼面均价基本保持在4000元/平方米以下，不过到了2018年，地价几近翻番。
2018年3月，通威集团、合信地产分别以7171元/平方米、7431元/平方米的成交楼面价拿下邛海湿地板块两宗地。一个月后，四川本土房企领地又以149.49%的溢价率，拿下邛海湿地板块的另一宗地块，楼面价再度推高至7988元/平方米，刷新了西昌成交楼面价纪录。
这一时期的西昌房价也进入了明显的上升通道。有当地购房者回忆，2015年、2016年时，配套好、发展成熟的城东区房子单价大约也就在六七千元的水平。
到2017年，西昌商品房均价已达到8000元/平方米左右，更有个别项目的销售单价还突破了万元大关。这一年，“西昌房价全川第二贵”的说法就已在流传。
进入2018年，西昌的房价依旧向上攀升，触及了9000元/平方米的水平；2019年初，靠近邛海湿地的新盘价格基本都在13000元/平方米以上。而这一时期，成都主城区的新房均价不过在1.4万/平方米、天府新区1.1万/平方米。
“2018年、2019年时，西昌市场可谓达到了巅峰，整个市场的均价大约在10000元—11000元的样子。”某全国性房企成都市场营销负责人黄黎（化名）表示，当时有很多成都人到西昌买房，即便是公寓产品，在邛海周边也可以卖到1万以上。
黄黎回忆道，2016年时成都市场迎来一场爆发，从当年10月底一直持续到2018年上半年，楼市很火，买房摇号很普遍。楼市热度会有涟漪效应，西昌作为成都周边的五线城市，在2018年-2019年也相当于是承接了市场热度的传导，之后也跟随一起回落。
房价坚挺
2020年的疫情，叠加2021年之后行业进入深度调整期，众多房企本身出现资金链紧张的状况，陷入流动性危机，包括蓝光、领地、新希望、碧桂园等在内的诸多开发商都停止了拿地的步伐。“基本上开发完之前拿的地块后也没有什么存货了，他们也就退出了西昌市场。”黄黎表示。
曾经热闹的西昌楼市也逐渐回归沉寂，土地市场也出现了托底拿地的情况。西昌国资公司是西昌当地规模最大的国有平台公司，拥有多元业务板块，但对房地产领域涉足并不多。而截至目前，该公司在当地已储备了9宗地块。
不过，这并不代表西昌市场失去了活力。事实上，2021年楼市深度调整以来，西昌楼市虽也有波动，但房价整体仍保持着坚挺，均价基本稳定在9000元的水平。
12月下旬的一个工作日，第一财经记者在西昌当地走访时发现，西部新城某新盘的售楼处里坐满了购房者，样板房里也不间断地有人参观。
刘蒙梅在西昌从事房地产中介业务五年了。他告诉记者，西昌市场可以分为四个片区，包括城西片区、南山片区、老城区、城东片区，其中城东离邛海比较近，在售新盘较集中地分布在城西片区，也是当前西昌正在着力发展的新城区，新房均价基本在8000-9000元左右；城东在售项目有限，邛海附近的万科一公寓项目当前均价仍在万元以上。
这背后有充足的购买力作为支撑。多位西昌房地产业内人士向记者表示，西昌其实是内生型市场，客户群体主要来自周边县份，面向凉山州，由于这里有更好的教育资源和医疗资源，很多人会选择到西昌来买房。
刘蒙梅告诉记者，周边县份的客群很稳定，他们要把孩子送到西昌来读书、想在西昌生活，就必须买房；外地人则以投资为主，更多地会选择投资公寓，而不会买住宅，所以即便近年来外地人投资变得谨慎，但也不会对市场造成太大影响。
“到西昌购房的大多是一些县份上的公务员、事业单位职工。”旭辉建管西昌公司营销负责人黄立娇介绍，“他们工资水平并不是很高，但夫妻双方的公积金加在一起大约有2000块。而当前西昌新房总房价基本在一百万以内，首付只需要1.5成，大约15万左右，每个月还贷在4000元左右。整体来看，这个群体可以支撑当前的房价水平。”
“在很多下辖的县份上，农业是当地的一大支柱，水果种植十分广泛，带来的收入也很高。”黄立娇表示，这类购房者的首付可以给到两成，并且两年就可以付清全款。
正是由于这样的客群结构，西昌当地的户型设计也独具当地特色。“我们基本没有两居室的户型，每家每户都起码有两个小孩，所以房子设计都是三居起。”刘蒙梅说，由于当地通常是大家庭，有聚会的习俗，对客厅有较高的需求，不少楼盘都会倾向于设计更大更宽敞的客厅。
值得深耕
西昌当地官方数据显示，自2017年至今，连续7年实现“四个一百”：房地产投资超100亿元，房地产开发量超100万平方米，商品房销售量超100万平方米，商品房销售额超100亿元，在四川省各县级市中表现突出，房地产行业保持平稳发展。
一座五线小城，这样稳定的购买力又能支撑多久？
人口和经济实力是市场持续发展的根基。2013-2023年的十年间，西昌的常住人口从74万人增长到约97万人；GDP也从370亿元增长至750亿元。其中，2023年的GDP总量在整个凉山州占比达到三分之一。
这样的成绩在全国范围内也是榜上有名。今年7月，赛迪顾问县域经济研究中心发布的《2024赛迪百强县榜单》显示，西昌市位列第79位，比2023年上升6位，位列四川上榜百强县首位。此外，西昌还以强劲的发展势头，2023年首次入围四川十个中等城市行列。
徐一航认为，在过去10年间，无论是人口、GDP，还是房地产价格，西昌都呈现稳步增长的态势。当前虽然不是房价的高点，但仍保有稳定的量和价格，每年的成交量也在70万方的水平。
“根据西昌2021-2035年的空间规划，预计西昌人口未来仍将有近30万的增长，GDP也可能会增长到1000亿元的水平。”徐一航表示，从基础数据分析，西昌市场有充足的发展空间。
具体到房地产市场，西昌也有较为明显的优势。徐一航表示，西昌当地对土地出让进行有节奏的控制，在未来10年规划出让土地约680万方，每年的供地计划大约为60多万方，这基本与目前每年60万-70万方的总体需求相符，不会出现供大于求的情况，导致原有市场遭到破坏。
更值得一提的是，西昌当地经济社会活力十足，实体经济颇为活跃。刘蒙梅向记者表示，西昌烧烤闻名全国，“当地人也爱吃，每晚烧烤摊都会坐满客人”，夜经济发达，“商铺也因此卖得很好，基本价格在3万元左右，好铺子都抢不到”。
2023年，西昌社会消费品零售总额达到380.2亿元，比上年增长11.2%，在整个凉山州占比超4成；2024年上半年，西昌全市完成社会消费品零售总额197.9亿元，同比再增长8.5%，持续保持着较高的消费活力。
也正是基于这样的观察和调研，旭辉建管总裁刘冰洋认为，西昌是一个值得深耕的城市。
刘冰洋认为，传统的投资逻辑下，在当前的市场环境里，主流开发商是不会关注到西昌这样的城市的。但对代建行业来说，深耕型城市的第一个判断原则在于市场有足够的空间容量，企业可以每年持续不断地获取新项目。
“在我们的市场、营销、设计团队对西昌进行了专门系统的考察后，对整个城市的GDP、人均GDP、历年成交情况、价格变化、人口等因素都有了充分的研究，我们认为这里会有我们的立足之地，是值得深耕的城市。”刘冰洋表示，在此基础上，针对当地独特的客户群体，提供相应的产品解决方案，脱离过去地产高歌猛进时代的标准化产品时期，以满足客户的属地化需求。
当前，这座“春天栖息的城市”正在全方位夯实经济根基，建设工业强市、农业强市、文旅强市，朝着更全面的方向发展，推动实现“千亿县”目标。
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